* ЗАКАЗАТЬ АВТОРСКИЙ РЕФЕРАТ, КУРСОВУЮ ИЛИ ДИПЛОМ*

тел. (495) 728 - 3241; info@troek.net

Экономика

Экономика и управление недвижимостью , 1999.

СОДЕРЖАНИЕ
Предисловие ............. 8
Введение в экономику недвижимости ...... 13

ГЛАВА 1. Недвижимость и ее жизненный цикл ....................... 15
1.1. Юридическое понятие недвижимости ............................. 15
1.1.1. Исторический опыт правового регулирования недвижимости ......... 15
1.1.2. Определяющие факторы недвижимого имущества ................. 17
1.2. Экономическое понятие недвижимости ............................ 20
1.2.1. Недвижимость как экономическое благо ....................... 21
1.2.1.1. Три способа использования экономического блага ............... 24
1.2.1.2.Основные экономические характеристики недвижимости ............ 24
1.2.2. Специфические особенности различных способов использования недвижимости ............ 26
1.2.3. Недвижимость как товар .................................. 30
1.2.3.1. Специфические особенности недвижимости товара ............... 32
1.2.4. Недвижимость как источник дохода .......................... 37
1.2.5. Жизненный цикл недвижимости ............................. 40
1.2.5.1. Жизненный цикл рынка недвижимости ....................... 41
1.2.5.2. Жизненный цикл объекта недвижимости ...................... 42
1.2.5.3. Факторы динамики потребительской стоимости объектов недвижимости 44
1.3. Сервейинг - концепция системного анализа и управления недвижимостью . . 52
1.3.1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени ... 52
1.3.2. Этап постановки проблемы в концепции сервейнга ............... 55
1.3.3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга ................ 58
1.3.3.1. Задача принятия решения по развитию и становлению системы сервейинга ..................... 60
1.3.3.2. Содержанке задачи и процесс принятия управленческих решений ... 63

Пространственно-экономическое развитие недвижимости .... 67
ГЛАВА 2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости ........... 69
2.1. Общие положения .......................................... 69
2.1.1. Основные характеристики городского пространства ............... 69
2.1.2. Структура и функция городского пространства .................. 70
2.2. Город как система жизнедеятельности ............................ 74
2.2.1. Зонирование территории города. Зональное расположение объектов недвижимости .................... 74
2.2.2. Критерии зонирования территории города ...................... 77
2.2.3. Признаки зонального расположения объектов недвижимости ......... 78
2.3. Локальное местоположение объекта недвижимости .................... 84
2.4. Комплексная программа паспортизации жилищного фонда и формировать кадастра городских территорий ....... 88
2.4.1.Основные принципы паспортизации ........................... 90
2.4.2. Назначение паспортизации ................................. 92
2.4.3. Правовые аспекты паспортизации ............................ 94
2.4.4. Организация системы паспортизации .......................... 96
2.4.5. Порядок и этапы паспортизации ............................. 98
2.4.6. Результаты реализации Программы ........................... 98
2.4.7. Формирование кадастра городских территорий ................... 101

Основы экономического анализа и теория оценки недвижимости
ГЛАВА 3. Основы оценки недвижимости ............................ 107
3.1. Экономические теории, используемые в оценке недвижимости ............ 107
3.1.1. Трудовая теория стоимости ................................ ПО
3.1.2. Теория ренты .......................................... 114
3.1.3. Предельный анализ и теория рыночного равновесия ............... 120
3.2. Физический и моральный износ объектов недвижимости ............... 130
3.2.1. Определение физического износа ............................ 131
3.2.1.1. Визуальный метод ...................................... 134
3.2.1.2. Метод "номинальной" стоимости ........................... 137
3.2.2. Определение морального износа ............................. 139
3.2.2.1. Первая форма морального износа ........................... 140
3.2.2.2. Вторая форма морального износа ........................... 142
3.3. Оценка стоимости земли ...................................... 146
Теория оценки недвижимости .......... 155
ГЛАВА 4. Теория оценки недвижимости ............................. 157
4.1. Неопределенность, риск и доход ................................ 157
4.1.1. Анализ методов оценки риска ............................... 159
4.1.2. Доход и риск .......................................... 163
4.2. Сбор и анализ информации для оценки недвижимости ................ 164
4.2.1. Формы и структура официальной отчетности .................... 165
4.2.2. Информация о продажах .................................. 168
4.3. Проблемы оценки стоимости недвижимости ......................... 169
4.3.1. Анализ основных методов оценки стоимости .................... 169
4.3.2. Анализ ситуации на рынке недвижимости ...................... 172
4.3.3. Портфельный анализ ..................................... 174
4.4. Оценка недвижимости по затратам .............................. 175
4.4.1. Общие положения оценки по затратам ........................ 175
4.4.2. Определение состава и величины затрат при оценке объекта недвижимости ........... 180
4.4.2.1. Система определения стоимости нового строительства ............. 180
4.4.2.2. Основные подходы к оценке полной стоимости строительства ...... 185
4.4.2.3. Методы оценки полной стоимости строительства ................. 187
4.4.2.4. Определение состава и величины затрат на базе объектных и локальных смет ......... 192
4.5. Оценка недвижимости методом сравнения рыночных продаж ............ 193
4.5.1. Графико-аналитический метод ............................... 197
4.5.2. Аналитический метод ..................................... 197
4.6. Оценка недвижимости методом капитализации дохода ................. 203
4.6.1. Прямая капитализация .................................... 204
4.6.2. Шесть функций сложного процента ........................... 207
4.6.2.1. Будущая стоимость вложения, равного единице ................. 209
4.6.2.2. Будущая стоимость единичного вложения за период ............. 209
4.6.2.3. Фактор фонда возмещения ............................... 210
4.6.2.4. Текущая стоимость единичного вложения .................... 210
4.6.2.5. Текущая стоимость единичного вложения по периодам ............ 211
4.6.3. Анализ дисконтированных денежных поступлений ................ 212
4.6.3.1. Капитализация аннуитета ................................. 212
4.6.3.2. Расшепление ставок при неопределенности дохода ............... 212
4.6.3.3. Расщепление ставок для дохода разных периодов ............... 213
4.6.4. Чистая текущая стоимость и внутренняя норма прибыли ........... 213
4.6.4.1. Чистая дисконтированная текущая стоимость ................... 213
4.6.4.2. Внутренняя норма доходности ............................. 214
4.6.4.3. Соотношение между чистой дисконтированной стоимостью и внутренней нормой прибыли.. 214
4.6.4.4. Норма прибыли на финансовый менеджмент ................... 216
4.6.5. Методы капитализации остаточного дохода ...................... 216
4.6.6. Методы капитализации остаточного дохода от земельного участка ..... 217
4.7. Построение модели массовой оценки ............................. 218
4.7.1. Отличительные особенности массовой оценки .................... 218
4-7.2. Принципы массовой оценки ............. ................. 220

Управление как способ извлечения максимальных доходов от недвижимости ............................. 225
ГЛАВА 5. Основы управления недвижимостью ........................ 227
5.1.Основные принципы управления ................................. 228
5.1.1. Традиционная (классическая) теория ..... .................... 229
5.1.2. Бихевиористская (неоклассическая) теория ..................... 232
5.1.3. Теория системного (современного) подхода ..................... 233
5.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства ...... 237
5.2.1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов.. 238
5.2.2. Принципы принятия инвестиционных решений ................... 241
5.2.3. Характеристика основных стадий жизненного цикла проекта ......... 249
5.2.4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта .............. 249
5.2.4.1. Экономический анализ проекта ............................. 257
5.2.4.2. Финансовый анализ проекта .............................. 261
5.2.4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений) 262
5.3. Введение в процесс застройки .................................. 269
5.3.1. Видение управления недвижимостью .......................... 270
5.3.2. Участники процесса застройки .............................. 270
5.3.3. От идеи к управлению - подход к процессу застройки в частном секторе 275
5.3.4. От идеи к управлению - подход к процессу застройки в государственном секторе .............. 281
5.3.5. Зарубежный опыт воспроизводства жилищного фонда .............. 287
5.4. Планирование функциональных стратегий .......................... 294
5.4.1. Введение в планирование .................................. 294
5.4.2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта 296
5.4.3. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости ................ 300
5.4.3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа ................ 302
5.4.3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование ................... 303
5.4.4. Развитие процесса инвестирования в воспроизводство жилищного фонда 303
5.4.4.1. Внебюджетное инвестирование в жилищную сферу в России ....... 303
5.4.4.2. Ипотека недвижимости .................................. 307

Организация работы по управлению недвижимостью . 315
ГЛАВА 6. Организация работы по управлению недвижимостью ............ 317
6.1. Управление портфелем недвижимости ............................ 317
6.1.1. Формирование стратегий .................................. 319
6.1.2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий ..... 320
6.1.2.1. Матрица "доля рынка - рост рынка" (портфельный анализ) ....... 320
6.1.2.2. Модель "привлекательность рынка - преимущества в конкуренции" . . 324
6.1.3. Анализ портфеля применительно к рынку жилья ................. 325
6.1.4. Исследование рынка ..................................... 327
6.1.4.1. Основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда ........... 328
6.1.4.2. Ревизии на местах ..................................... 333
6.1.4.3. От знания к стратегии .................................. 335
6.1.4.4. Окончательное формирование стратегического подхода ............ 336
6.2. Управление на тактическом уровне .............................. 337
6.2.1. Характеристика недвижимости .............................. 337
6.2.2. Концепция жизненного цикла городских объектов ................ 338
6.2.3. Перепланировка и перестройка .............................. 339
6.2.4. Обновление и благоустройство объектов ....................... 339
6.2.5. Управление фондами на тактическом уровне .................... 342
6.2.5.1. Инвентаризация ....................................... 343
6.2.5.2. Анализ ............................................. 345
6.2.5.3. Разработка возможных сценариев развития событий .............. 346
6.2.5.4. Просчет сценариев ..................................... 346
6.2.5.5- Формирование политики в отношении комплексов ............... 349
6.2.6. Поддержание отношений .................................. 350
6.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне .................. 352
6.3.1. Административное управление ......................... . . . 352
6.3.1.1. Инкассо ............ 353
6.3.1.2. Контроль за сменой жильцов ............................ 353
6.3.1.3. Контроль за расходами на обслуживание ..................... 353
6.3.1.4. Составление отчетности .............................. 353
6.3.2 Техническое управление ................................... 354
6.3.2.1. Ремонт по жалобам пользователей .......................... 354
6.3.2.2. Ремонт при смене съемщиков .............................. 354
6.3.2.3. Плановый ремонт ....................................... 355
6.3.3. Коммерческое управление ................................ ;;. 355
6.4. Организация деятельности по содержанию недвижимости ............. .;. 356

Налогообложение и страхование недвижимости .... 359
ГЛАВА 7. Налогообложение и страхование недвижимости ................ 361
7.1. Налогообложение недвижимости ................................ 361
7.1.1. Налоги на недвижимость как имущество ...................... 362
7.1.1.1. Налог на имущество физических лиц ........................ 362
7.1.1.2. Налог на имущество предприятия ... . ..................... 364
7.1.1.3. Земельный налог ...................................... 364
7.1.2. Налоги па операции с недвижимостью ........................ 365
7.1.2.1. Налог на прибыль предприятий и организаций ................ 365
7.1.2.2. Подоходный налог с физических лиц ........................ 365
7.1.2.3. Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения 366
7.1.2.4. Налог на добавленную стоимость ........................... 368
7.2. Общие принципы страхования недвижимости ....................... 368
7.2.1. Экономическая сущность страхования ........................ 376
7.2.2. Некоторые методы расчета тарифов и факторы риска .............. 378
7.2.3. Системы страхования. Франшизы ............................ 387
7.2.4. Страхование профессиональной ответственности оценщиков .......... 387
7.2.5. Страхование имущества предприятия, учреждения и организации ...... 388
7.2.6. Объекты недвижимости, которые передаются в залог ............... 390
7.2.7. Объекты недвижимости, в которых находится какой-либо товар ....... 392
7.2.8. Объекты незавершенного капитального строительства ........ ....'.. 393

Основные операции (сделки) на рынках недвижимости .. 397
ГЛАВА 8. Основные операции (сделки) на рынках недвижимости .......... 399
8.1. Недвижимое имущество и связанные с ним права как объект гражданско-правового оборота ....... 400
8.2. Виды сделок с недвижимостью ................................. 402
8.2.1- Сделки с жилыми помещениями государственной (муниципальной) собственности ............. 402
8.2.1,1. Наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования ..... 402
8.1.1.2. Коммерческий наем жилья ................................ 404
8.2.2. Обмен жилых помещений ................................. 408
8.2.3. Приватизация (деприватнзация) жилья . ..................... 410
8.3. Сделки с жилыми помещениями в частной собственности ............... 413
8.3.1. Купля-продажа жилых помещений ........................... 413
8.3.2. Мена жилыми помещениями ................................ 417
8.3.3. Аренда жилого помещения ................................. 418
8.3.4. Дарение жилого помещения ................................ 418
8.3.5. Наследование жилого помещения ............................ 420
8.3.6. Общие положения о ренте и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением ....................... 420
8.3.7. Операции с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) ..... 422
8.4. Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) .......... 423
8.4.1.1. Купля-продажа нежилых помещений ........................ 423
8.4.2. Аренда (субаренда) нежилых помещений ....................... 425
8.4.3. Безвозмездное пользование помещениями ...................... 431
8.4.4. Операции с недвижимостью в составе предприятия ............... 431
8.5. Доверительное управление недвижимостью (траст) ................... 432
8.5.1. Зарубежный опыт трастовых операций ........................ 432
8.5.2. Доверительное управление недвижимым имуществом в России ....... 435
8.5.2.1. Отграничение сделок с недвижимостью от операций с другими объектами гражданских прав .................... 440
8.5.2.2. Ложные сделки с недвижимостью ........................... 441

Развитие недвижимости ................. 443
ГЛАВА 9. Развитие недвижимости ................................. 445
9.1. Предприятие и собственность .................................. 445
9.1.1. Классификация рисков в управлении недвижимостью .............. 448
9.1.1.1. Классификация рисков по иерархическим уровням экономики ...... 449
9.1.1.2. Классификация рисков в финансово-хозяйственной деятельности ..... 453
9.1.1.3. Финансовый риск ...................................... 454
9.1.1.4. Коммерческий риск ..................................... 458
9.1.1.5. Классификация рисков по фазам реализации проекта ............ 458
9.1.2. Виды стоимости в оценке бизнеса предприятия .................. 462
9.1.3. Факторы, влияющие на рыночную стоимость бизнеса предприятия ..... 463
9.2. Оценка стоимости предприятия в целом ........................... 465
9.2.1. Методические основы экономической оценки деятельности предприятий . 465
9.2.1.1. Принципы пользователя предприятия ........................ 465
9.2.1.2. Принципы, составляющие единый имущественный комплекс предприятия 465
9.2.1.3. Принципы, связанные с внешними факторами .................. 466
9.2.1.4. Принцип экономической надежности использования имущественного комплекса предприятия ............. 469
9.2.2. Методические принципы оценки деятельности предприятия .......... 470
9.2.3. Метод дисконтированных доходов ............................ 471
9.2.4. Метод предприятия-аналога ................................ 476
9.2.5. Метод накопления активов ................................ 480
9.2.6. Сравнительный анализ методов оценки бизнеса и случаи их применения 481
9.2.7. Составление отчета об оценке бизнеса предприятия ............... 485
9.3. Информационное обеспечение управления недвижимостью .............. 488
9.3.1. Управление и информация ................................. 488
9.3.2. Автоматизированные информационные системы (основные понятия) .... 492
9.3.3. Сбор информации ....................................... 496
9.3.4. Состояние информационного обеспечения управления недвижимостью ... 511
9.3.4.1. Направление совершенствования процедуры регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ........................... 514
9.4. Федеральная и муниципальная жилищная политика .................. 517
Выводы. Контрольные вопросы .................................... 523

Оглавление

* ЗАКАЗАТЬ АВТОРСКИЙ РЕФЕРАТ, КУРСОВУЮ ИЛИ ДИПЛОМ*

тел. (495) 728 - 3241; info@troek.net